W 2011 roku kredyty hipoteczne, mimo dość przychylnego podejścia banków, stały się dla klientów mniej dostępne. Ze swojej strony banki oferowały najczęściej obniżki marż, które dotyczyły kredytów złotówkowych i walutowych.

W porównaniu z ubiegłym rokiem, marże kredytów spadły o 0,34 p.p. – w grudniu marża wynosiła przeciętnie 1,25 procent. Ale to, co udało się zaoszczędzić na niższych marżach pochłaniały coraz wyższe stopy procentowe. WIBOR urosła w ciągu roku do poziomu 4,99 procent, a EURIBOR skoczyła z poziomu 1 procenta do 1,4 procent. Bazową stopę procentową podwyższył również Europejski Bank Centralny, a polska stopa referencyjna NBP zaliczyła w ciągu roku kilka podwyżek. Obniżka marż i wzrost stóp procentowych spowodowały ostatecznie, że oprocentowanie kredytów złotówkowych urosło o 0,69 p.p. do poziomu 6,22 procent, a oprocentowanie kredytów zaciągniętych w euro ukształtowało się na poziomie 3,55 procent. Rata kredytu hipotecznego na 300 tysięcy złotych, która w zeszłym roku wynosiła średnio 1707 zł, w 2011 roku podskoczyła do poziomu 1841 zł. Urosła także rata w euro, z 1391 zł to 1425 zł. Kredyty w euro są uzależnione od kursów walutowych, a chociaż na krótki okres czasu raty wzrosły, to jednak w długiej perspektywie euro wydaje się być korzystną walutą do zaciągania kredytów.

Dużym ciosem dla przyszłych kredytobiorców stały się nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej. Tradycyjna rodzina z dochodem rzędu 5 tysięcy zł może teraz otrzymać kredyt w wysokości 390 tysięcy zł, podczas gdy kilka miesięcy wcześniej bank mógłby tej samej rodzinie pożyczyć ponad 420 tysięcy zł. Niższa zdolność kredytowa oznacza, że przeciętna rodzina będzie zmuszona kupić mieszkanie o około 6 m2 mniejsze. Bardziej rygorystyczne zasady naliczania zdolności kredytowej są konsekwencją rekomendacji S, która nakazuje wyliczać zdolność maksymalnie na 25 lat, dodatkowo w przypadku kredytów walutowych rata nie może stanowić więcej niż 42 procent dochodu netto kredytobiorcy. Te ograniczenia najmocniej uderzą w osoby z pensją poniżej średniej krajowej, których zdolność kredytowa może się obniżyć nawet o jedną trzecią.

Najpewniej rekomendacja S spowoduje, że coraz więcej banków wycofa swoje oferty kredytów walutowych i nawet banki specjalizujące się do tej pory w tego typu kredytach przerzucą się na kredyty złotówkowe. Sytuacja na rynku kredytowym będzie też zależeć od tego, co banki zaproponują w miejsce kredytów walutowych.